De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) doet geregeld onderzoek naar de huizenmarkt, bijvoorbeeld over hoeveel woningen in Nederland zonder tussenkomst van een makelaar worden verkocht. In 2022 was dat 12%, een stijging van 2% ten opzichte van 2021. Op zichzelf zegt dit percentage nog niks over het geldvolume dat buiten makelaars om wordt gerealiseerd bij (ver)koop van onroerend goed natuurlijk. Maar toch is deze ontwikkeling wat mij betreft positief te noemen, want waarom zou je een makelaar in de hand nemen als je een courtage van - pak ’m beet - 1,4% kunt besparen? In het eerste kwartaal van dit jaar bedroeg de gemiddelde verkoopprijs van een Nederlandse woning 431.000 Euro. Dit bedrag correspondeert met een (1,4%) makelaarsfee van meer dan 6000 Euro. Toch gemakkelijk verdiend (of bespaard) nietwaar?
Wel, zo eenvoudig is het natuurlijk niet, want er zitten nog wel wat haken en ogen aan verkoop in eigen beheer. Ten eerste dienen er aantrekkelijke foto’s van het pand (en eventueel interieur) worden gemaakt, waarna de volgende uitdaging zich aandient. Hoe breng je je pand onder de aandacht van geïnteresseerden? Waarschijnlijk levert het plaatsen van een advertentie op markplaats.nl wel respons op, maar dat betekent nog allerminst dat de hoogst mogelijke verkoopprijs gerealiseerd kan worden. Hiernaast dient de ’administratie’ goed op orde te zijn, om te beginnen met een juridisch juist geformuleerd (ver)koopcontract (vooral het zogenaamde modelcontract van de Consumentenbond kan in veel gevallen uitkomst bieden, het modelcontract van de NVM dient uiteraard - wegens het feit dat deze club makelaars vertegenwoordigt - buiten beschouwing te worden gelaten……) Tenslotte is het raadzaam de potentiële koper te informeren over eventuele verborgen gebreken, want anders kan een verkoper naderhand wel eens van een zeer koude kermis thuiskomen.
Toch is het verkopen van een vrijstaande woning, een twee-onder-één-kap, of een doorsnee pandje in een VINEX-wijk geen ’rocket science’. Het huizenmakelaarswereldje heb ik altijd met argwaan bejegend en niet alleen vanwege het feit dat er meestal (te) snelle jongens (en soms meisjes) met prachtige praatjes op de proppen kwamen/komen. Of een wat oudere ervaren makelaar die de argeloze huizenverkoper met empathische communicatie een verkoopprijs probeert aan te smeren die hem (financieel) goed uitkomt. Bijvoorbeeld omdat de biedprijs afkomstig is van zijn eigen klant….
En zo komen we op het begrip ’koppelverkoop’. Dit is het geval als makelaars eisen dat potentiële kopers hun huidige huis via hen verkopen. In de meeste gevallen komt zo’n (ver)kooprelatie tot stand op het moment dat een geïnteresseerde een bod doet op een huis. De verkopende makelaar meldt fijntjes dat er best een mogelijkheid is om het pand in kwestie te kopen, maar dan moet het huis van die potentiële koper wel te koop worden aangeboden door de de verkopende makelaar. Waardoor de makelaar in kwestie er in één klap een nieuwe cliënt bij heeft. Bovendien kan hij een eventuele deal zwaar beïnvloeden, hij weet immers aan beide zijden van de hoed en de rand.
Deze vorm van koppelverkoop is op basis van de ’erecode’ van brancheorganisaties - zoals de NVM en de vereniging VBO - in het geheel niet toegestaan. Sterker nog, ook met de overheid zijn afspraken gemaakt betreffende de handelswijze van makelaars. Minister Ollongren van Binnenlandse Zaken eiste in 2021 op hoge toon van de brancheorganisaties om de handel en wandel van makelaars (veel) transparanter te maken. Dit heeft geleid tot instelling van het zogenaamde klachtenloket vastgoedprofessionals. Klachten kunnen bij dit ’loket’ worden ingediend via het vehikel Stichting Geschillencommissies voor Consumentenzaken. Er is alleen één probleempje met de geschillencommissie, deze is niet neutraal. Waarom niet? Één van de drie leden wordt voorgedragen door de brancheorganisaties, in dit geval onder andere de NVM. Die in eerste instantie opkomen voor de belangen van makelaars. Wordt hier (deels) het eigen vlees gekeurd? Wis en waarachig wel!
Sinds 1 januari van dit jaar is het ’loket’ van de geschillencommissie actief, maar sindsdien is er geen enkele uitspraak gedaan over een ’koppelverkoop-zaak’ en ook niet over andere zaken waarin makelaars wellicht de ’erecode’ van hun eigen brancheorganisaties zouden hebben gebroken. Dit terwijl er sommige makelaars en gedupeerden met naam en toenaam benoemen welke louche praktijken er in het verleden gespeeld hebben en nog steeds spelen…. Hiernaast zijn er nog veel meer getuigenissen van anonieme klagers, niet alleen van cliënt-zijde, maar ook uit de makelaarswereld zelf.
Mijn stellige indruk is dat de alarmerende berichten slechts het topje van de ijsberg betreffen. Hans André de la Porte van VEH.(Vereniging Eigen Huis) meent dat veel makelaarscliënten zich niet melden, omdat ze uiteindelijk toch hun (droom)huis hebben kunnen kopen, ondanks het feit dat ze de makelaarspraktijken ongepast en ergerlijk vinden. Maar er is licht aan het einde van de tunnel, want de makelaars-branceorganisaties hebben medio dit jaar een zogenaamd biedlogboek verplicht gesteld. Op deze manier kunnen makelaars en huis(ver)kopers zien wie de (ver)kopende makelaar is in de diverse biedingsprocessen.
Er is echter één probleempje, makelaars kunnen op eenvoudige wijze het verplichte logboek terzijde leggen. Met andere woorden: het systeem is niet waterdicht. Ja, dank je de koekoek, zo kunnen die louche makelaars hun gang blijven gaan. Van het daadwerkelijk aan de schandpaal nagelen van die foute koppelverkopers komt op deze manier natuurlijk geen fluit terecht. Daarom wordt het tijd dat de Tweede Kamer zo snel mogelijk een wet aanneemt waarin het gebruik van dit logboek WETTELIJK verplicht wordt gesteld. In geval van het niet aanmelden van cliëntenovereenkomsten en transacties en/of het overtreden van de ’koppelverkoopregels’ dient er een strafrechtelijk onderzoek ingesteld te worden dat kan leiden tot een tenlastelegging en uiteindelijk een strafrechtelijke veroordeling.
Met als resultaat een eventuele gevangenisstraf en/of boete én een verbod op het ooit weer uitoefenen van het vak van makelaar onroerend goed. Elke veroordeelde louche makelaar krijgt wat mij betreft een gratis CD’tje mee van de griffier van de rechtbank. Wat er op dat CD’tje staat? Het nummer ’house for sale’ van de Nederlandse band Lucifer.Ik hoop vervolgens dat de volgende tekst nog jarenlang in het hoofd van die louche makelaar resoneert:
House for sale You can read it on the sign House for sale, it was yours and it was mine And tomorrow some strangers Will be climbing up the stairs
Succes met de verkoop van Uw huis (in eigen beheer)!
https://www.youtube.com/watch?v=3qL5-mF6Cv4&ab_channel=ronderw
Terms & Conditions
Subscribe
Report
My comments